Un bien immobilier, surtout lorsqu’il constitue le domicile conjugal, se trouve être un enjeu important lors d’un divorce même s’il ne s’agit que d’un bien pris en location.
Que devient le bail pendant le divorce ? Que devient le bail après le divorce ? L’époux reste-t-il toujours solidaire des loyers ?
Autant de questions dont voici quelques éléments de réponse.
Le principe de cotitularité du bail
L’article 1751 du Code civil institue un principe de cotitularité du bail d’habitation (bail sans caractère professionnel ou commercial) pour les personnes mariées. Cela signifie que la signature du contrat de location par un seul des conjoints et même si le bail a été conclu avant le mariage, engage nécessairement l’autre époux.
De plus, l’article 220 du Code civil prévoit une solidarité des personnes mariées pour les dettes ménagères et ce, peu importe le régime matrimonial choisi. Le loyer du domicile conjugal rentre dans cette catégorie de dette ménagère (Civ 1ère, 24 sept. 2008, N°06-21.193).
Il ressort donc de la loi que du fait du mariage, les époux sont solidaires du paiement des loyers de leur logement conjugal et ce, tout au long du mariage.
Autrement dit, même si les époux décident de se séparer mais sans divorcer, l’époux n’habitant plus au domicile conjugal reste obligé à l’égard du propriétaire en cas d’impayés de loyers.
Le sort du logement locatif conjugal pendant la procédure de divorce
Pendant la procédure de divorce, le juge aux affaires familiales va décider d’attribuer le bail à l’un des époux.
Dès le stade de la première audience appelée « l’audience de conciliation », le juge établit une résidence séparée des époux et détermine au titre des mesures provisoires l’époux qui avoir droit à la jouissance du bail d’habitation.
Même si les époux ne résident plus ensemble en vertu de ce jugement, les loyers gardent le caractère de dette ménagère et les époux restent solidaires.
Il a été jugé en ce sens que même si une ordonnance de non-conciliation est notifiée au bailleur, les époux restent tenus solidairement aux dettes locatives (Civ. 3ème, 2 février 2000, N° 97-18.924).
Attention, cette solidarité joue pour le domicile conjugal uniquement. De sorte que les loyers résultant du bail conclu par un époux seul pour son usage exclusif après l'ordonnance de non-conciliation ayant autorisé les époux à résider séparément ne constituent pas une dette ménagère et la solidarité n’a pas à être appliquée (Civ. 1ère, 27 avril 2004, N° 02-13.025).
Le sort du logement locatif conjugal après le divorce
Lors du prononcé du divorce, le juge aux affaires familiales détermine les mesures définitives de ce divorce et en particulier, il peut attribuer le droit au bail à l’un des époux.
L'article 1751 du Code civil prévoit que l'attribution du droit de bail doit se faire « en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause [...] à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux ».
En pratique, ce sera prioritairement l’époux qui garde les enfants qui pourra bénéficier du logement.
Mais attention, la solidarité pour les loyers ne s’arrêtent pas pour autant au jour de cette décision de divorce !
Ce ne sera que lorsque le jugement est opposable aux tiers c’est-à-dire que lorsque la mention du divorce est apposée sur l’acte de mariage.
Jusqu'à la transcription du divorce en marge des registres d'état civil, les loyers constituent des dettes ménagères et les deux conjoints sont solidairement responsables de leur paiement, même si le propriétaire a été averti de la résidence séparée (Civ. 3ème, 31 mai 2006, N° 04-16.920).
Le propriétaire peut donc parfaitement réclamer son dû au conjoint qui n'habite plus dans les lieux même après le prononcé du divorce, tant que la transcription du divorce n’est pas faite !
En résumé :
- La loi rend automatiquement les époux titulaires du bail et solidaires des loyers du domicile conjugal même si le bail est signé par un seul époux ;
- Même si une ordonnance de non-conciliation prévoit une résidence séparée des époux, les époux restent tenus solidairement aux dettes locatives ;
- La solidarité perdurent jusqu’à la transcription du divorce.
Bien entendu, chaque situation est particulière. Aussi, n'hésitez pas à contacter le cabinet JADDE Avocats pour faire part de votre cas et avoir des informations supplémentaires.
